Ge bort en del av en fastighet – andel, lån och lagfart

Kort svar: Du kan ge bort en andel av en fastighet, till exempel hälften, med ett skriftligt gåvobrev som både du och mottagaren skriver under. Andelen anges som bråktal, och mottagaren söker sedan lagfart på sin andel hos Lantmäteriet. Finns det lån på huset behöver du tänka igenom vem som ska stå för dem, eftersom det kan göra gåvan till ett köp.

Andel eller en bit mark?

Att ge bort "en del av fastigheten" kan betyda två olika saker:

En ideell andel, till exempel 1/2 eller 1/4. Fastigheten är fortfarande en enda fastighet, men den får flera ägare. Det är det vanligaste och det går att göra med ett gåvobrev.
En avgränsad bit mark, till exempel en tomt för ett nytt hus. Då måste marken först bli en egen fastighet genom en avstyckning hos Lantmäteriet. Gåvobrevet görs då villkorat av att avstyckningen genomförs.

Resten av artikeln handlar om ideella andelar.

Vad gåvobrevet ska innehålla

För gåva av fastighet gäller formkraven i 4 kap. jordabalken. Gåvobrevet ska vara skriftligt, undertecknat av både givare och mottagare och innehålla en förklaring om att andelen överlåts. Ta med:

givarens och mottagarens namn och personnummer,
fastighetsbeteckningen, till exempel Lillby 1:10,
andelen som bråktal, till exempel 1/2, och gärna vilken andel givaren behåller,
de villkor som ska gälla, till exempel enskild egendom eller förskott på arv,
ort, datum och underskrifter.

Låt gärna två personer bevittna givarens underskrift. Det är inget krav för att gåvan ska gälla, men saknas bevittning kan Lantmäteriet behöva utreda saken och lagfartsärendet blir vilande. Mottagaren ska söka lagfart inom tre månader. Expeditionsavgiften är 825 kronor.

Om det finns lån på huset

Det här är den del som oftast blir fel. Lånen följer inte automatiskt med andelen. Banken har pantbrev i hela fastigheten, och den som har lånen fortsätter att vara skyldig dem tills banken har godkänt något annat. Två regler är viktiga när mottagaren tar över en del av lånen:

Stämpelskatt: om mottagaren tar över lån som motsvarar minst 85 procent av andelens taxeringsvärde räknas överlåtelsen som ett köp vid lagfarten, enligt 5 § lagen om stämpelskatt. Då betalas 1,5 procent i stämpelskatt.
Inkomstskatt: om ersättningen, alltså lånen mottagaren tar över, är lika stor som eller större än andelens taxeringsvärde räknar Skatteverket överlåtelsen som en försäljning. Då kan givaren behöva betala skatt på vinsten.

Exempel: Huset har ett taxeringsvärde på 2 000 000 kronor och en förälder ger bort halva huset till ett barn. Andelens taxeringsvärde är då 1 000 000 kronor.

Tar barnet över 400 000 kronor av lånen är det 40 procent av andelens taxeringsvärde. Ingen stämpelskatt, och skattemässigt är det en gåva.
Tar barnet över 900 000 kronor av lånen är det 90 procent. Då tas stämpelskatt ut, i det här fallet 15 000 kronor. Skattemässigt är det fortfarande en gåva, eftersom 900 000 är mindre än taxeringsvärdet.

Lantmäteriet jämför med taxeringsvärdet från året innan lagfarten beviljas. Kontrollera dina siffror med Lantmäteriets beräkning av stämpelskatt innan ni skriver under. Läs också skatt på gåva.

När ni blir samägare

När två eller flera personer äger samma fastighet gäller samäganderättslagen. Den innebär bland annat att större beslut om fastigheten kräver allas samtycke, och att varje delägare kan begära att hela fastigheten säljs på offentlig auktion. Varje delägare kan också sälja sin egen andel.

Ger du andelar till flera barn, eller ska ni dela en sommarstuga, är det därför klokt att skriva ett samäganderättsavtal. Där kan ni bestämma hur kostnaderna delas, vem som får använda huset när och vad som gäller om någon vill lösas ut. Läs mer om andelar och samägande.

Halva huset till din make eller maka

Ska din make eller maka få en andel av ett hus som du äger gäller några extra regler. Gåvan ska registreras hos Skatteverket innan lagfart kan beviljas. Och vill ni att andelen ska vara mottagarens enskilda egendom behövs ett äktenskapsförord, eftersom ett villkor i gåvobrevet inte räcker mellan makar. Läs mer i gåvobrev med enskild egendom och gåvobrev mellan makar.

Är du gift och ger bort till någon annan?

Är huset makarnas gemensamma bostad behövs normalt den andra makens skriftliga samtycke, även när bara en andel ges bort, till exempel till ett barn. Det gäller inte om huset är givarens enskilda egendom för att hon eller han själv har fått det i gåva, arv eller genom testamente med sådant villkor. Saknas ett samtycke som behövs blir lagfartsärendet vilande.

Andel till barn

Ger du en andel till ett barn räknas den normalt som förskott på arv, om du inte skriver något annat i gåvobrevet. Tänk igenom om syskonen ska få något motsvarande nu eller senare, och skriv in det. Vill du bo kvar kan gåvobrevet ge dig nyttjanderätt till huset. Läs mer om fastighet till barn.

Skriv gåvobrevet för andelen

I vårt formulär för gåvobrev anger du fastighetsbeteckningen, hur stor andel som ges bort och vem som ska få den, och väljer de villkor du vill ha med. Dokumentet blir anpassat för lagfart och kostar 295 kr. Är lånen eller familjesituationen komplicerad är det klokt att tala med en jurist innan ni skriver under.